住宅の売買では、引き渡された物件に問題があった場合の責任について理解しておくことが大切です。
以前の民法では「瑕疵担保責任」という考え方が用いられていましたが、2020年4月1日に施行された改正民法によって「契約不適合責任」へと見直されました。
単なる名称変更ではなく、責任を判断する考え方や買主が請求できる内容にも違いがあります。
不動産取引を安心して進めるために、基本的な違いを確認しておきましょう。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

従来の瑕疵担保責任では、売買の目的物に通常の注意では発見できない「隠れた瑕疵」があるかどうかが重要なポイントでした。
改正後の契約不適合責任では、引き渡された物件が種類・品質・数量について「契約の内容に適合しているか」が判断の基準となります。
そのため、売買契約書や重要事項説明書などで、物件の状態や取引条件を明確にしておくことがより重要になっています。

買主が請求できる内容

契約不適合が認められる場合、買主は状況に応じて修補などを求める追完請求や代金減額請求ができます。
さらに、一定の要件を満たせば損害賠償請求や契約解除が認められる場合もあります。
ただし、不具合が見つかったからといって、必ずすべての請求が認められるわけではありません。
契約内容や不適合の程度、売主側の帰責性などによって、行使できる権利は異なります。

通知期間の考え方

契約不適合責任では、物件の種類または品質に関する不適合について、買主がその事実を知った時から1年以内に売主へ通知することが原則です。
これは「1年以内に請求を完了しなければならない」という意味ではありません。
また、売主が不適合を知っていた場合や重大な過失によって知らなかった場合には、この通知期間の制限が適用されないことがあります。
実際の取引では契約内容や消滅時効なども関係するため、不具合に気づいた際は早めに確認することが重要です。

不動産売買で確認したいポイント

中古住宅などの売買では、建物の状態や設備について、契約上どのように取り扱うのかを確認しておく必要があります。
契約不適合責任の範囲や期間について特約が設けられるケースもあるため、契約書の内容を十分に確認しましょう。
なお、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅建業者ではない買主に売却する場合、契約不適合責任について買主に不利となる特約には宅地建物取引業法による制限があります。
契約条件だけでなく、物件の現状について説明を受け、不明点を残さないことが大切です。

まとめ

瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いは、「隠れた瑕疵」から「契約内容への適合性」へと判断の考え方が見直された点です。
現在の不動産売買では、原則として改正民法の契約不適合責任を踏まえて契約内容を確認する必要があります。
特に物件の状態や責任の範囲、通知に関する条件は契約前に確認しておくことが重要です。
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契約内容と物件の状態を丁寧に確認し、納得したうえで取引を進めましょう。
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