共同相続された不動産について、他の相続人の権利はしっかりと守られます。
相続によって複数の人が一つの不動産の権利を持つことになった場合、その不動産をどのように売却できるのか、あるいは他の相続人の同意なしに売却された場合にはどうなるのか、といった疑問が生じることがあります。
特に、遺産分割が完了していない段階での不動産売却は、関係者間の権利関係を複雑にすることがあります。
今回は、共同相続における不動産の権利関係や、無断売却が生じた際の対処法について解説します。

共同相続人による不動産売却で他の相続人の権利は守られるか

不動産が共同相続された場合、相続人全員がその不動産の権利を共有することになります。
これは、遺産分割協議によって特定の相続人が不動産を取得するまで、または法的な手続きによって共有状態が解消されるまで続きます。
この共有状態においては、各相続人は自身の法定相続分または遺産分割協議で定められた持分に応じて、不動産の権利を有しています。

登記なしでも共有持分は主張可能

共同相続された不動産であっても、各相続人が自身の共有持分について登記を行っていない場合でも、その持分を第三者に対して主張することができます。
不動産登記は、第三者に対して権利を対抗するための重要な手段ですが、登記がされていないからといって、相続人としての権利そのものが失われるわけではありません。
特に、法定相続分に基づく権利については、相続法改正後も登記がなくても対抗できるとされており、登記簿に記載がない場合でも、本来の権利者は自分の持分を主張する権利を持っています。

無断売却でも第三者は権利を取得できない

共同相続人の一人または一部が、他の相続人の同意を得ず、あるいは遺産分割協議を経ずに、不動産全体または共有持分を超えて第三者に売却してしまった場合、その売買契約は、権限のない範囲においては無効となります。
あたかも不動産の所有者であるかのように登記がなされていたとしても、その登記には公信力がありません。
そのため、登記を信頼して購入した第三者であっても、本来の権利者（他の共同相続人）の持分までを有効に取得することはできません。
無権限の者から不動産を購入した第三者は、本来の権利者からその持分の返還を求められる可能性があります。

共同相続された不動産を第三者から取り戻すには

共同相続された不動産が、一部の共同相続人によって無断で第三者に売却され、登記までされてしまった場合でも、本来の権利者はその権利を取り戻すことが可能です。
そのための法的な手続きが存在します。

所有権移転登記の抹消登記を請求する

無断売却によって、本来の共有持分権者ではない第三者への所有権移転登記がなされている場合、本来の権利者は、その登記の抹消を登記義務者（不正に売却した相続人や、その登記に基づいて権利を得たと主張する第三者）に対して請求することができます。
この抹消登記を求めることで、本来の権利者は自身の共有持分を回復することができます。

無権代理人との売買は無効となる

共同相続人が他の相続人の持分を売却する権限（代理権）がないにもかかわらず、あたかもその権限があるかのように第三者と売買契約を締結した場合、その売買契約は、権限のない範囲においては無効となります。
つまり、本来の権利者の持分について、その売却は法的に有効とはみなされません。
そのため、本来の権利者は、無効な売買契約に基づいて行われた登記の抹消などを請求し、自らの財産を取り戻すことが可能になります。

まとめ

共同相続された不動産が一部の相続人によって無断で第三者に売却された場合でも、登記がない、あるいは登記がなされているとしても、本来の相続人の権利は失われることはありません。
登記には公信力がないため、権限のない相続人からの売買や登記によって、本来の権利者の持分が第三者に渡ることは原則としてありません。
もしそのような状況が発生した場合は、所有権移転登記の抹消登記を請求するなどの法的手続きを通じて、自身の権利を取り戻すことが可能です。
専門家への相談も検討し、適切な対応を進めることが重要です。

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