別居という状況下で、共有している不動産をどのように扱うべきか、そのタイミングはいつが適切なのか、といった疑問は多くの人が抱えるものです。
不動産は夫婦の共有財産であることが多く、その処分には特有の事情が絡んできます。
今回は、別居中の不動産売却に関する疑問について、具体的な方法やタイミングを解説していきます。

別居中に不動産を売却できるか

名義と同意が売却の鍵

別居中に不動産を売却できるかどうかは、主に不動産の名義が誰になっているかと、配偶者（もう一方の共有名義人）からの同意が得られるかどうかが鍵となります。
不動産がご自身の単独名義である場合、配偶者の同意がなくてもご自身の意思で売却を進めることが可能です。
しかし、不動産が夫婦の共有名義となっている場合は、原則として共有者全員の同意が必要となり、単独での売却は難しくなります。

共有名義は配偶者の同意が必要

夫婦で共有名義となっている不動産を売却する場合、民法では「共有物の変更には他の共有者の同意が必要」と定められています。
そのため、不動産全体を売却するには、別居中の配偶者から正式な同意を得る必要があります。
同意が得られない場合、不動産全体を売却することはできません。

持分のみなら同意なしで売却可能

不動産全体ではなく、ご自身の「持分」（所有権の一部）のみであれば、配偶者の同意なしに売却することが可能です。
共有持分の売買は、一般的な不動産売買とは異なるため、専門の買取業者などに相談する方法も考えられます。
ただし、トラブルを避けるためにも、可能であれば配偶者への事前連絡や話し合いを試みることが望ましいでしょう。

不動産売却のタイミングはいつが良いか

住宅ローン残債があれば別居中が有利

住宅ローンの残債がある場合、離婚後もローンの問題が続いてしまうリスクがあります。
特にペアローンや連帯保証・連帯債務の関係にある場合、離婚後も債務が残ったり、相手が返済できなくなった際に影響を受けたりする可能性があります。
こうしたリスクを回避するため、別居中に不動産を売却してローンを清算することが、後々のトラブルを防ぐ上で有利になることがあります。

財産の大半が不動産なら別居中が公平

婚姻中に築いた財産を夫婦で分ける財産分与において、不動産が財産の大半を占める場合、そのままの形で公平に分割することは困難な場合があります。
不動産を売却して現金化することで、現金や預貯金などと同じように、より公平かつ円滑に財産分与を進めやすくなります。
そのため、財産の大半が不動産である場合は、別居中に売却を検討することが公平な解決につながることがあります。

ローン完済なら離婚後が税制面で有利

住宅ローンがすでに完済されている場合、離婚後に不動産を売却する方が税制面で有利になることがあります。
財産分与として不動産を渡す、または売却して得た現金を分ける場合、原則として贈与税はかかりません。
また、居住用財産を売却した際の「3,000万円特別控除」といった特例は、売却した人が適用要件を満たせば税負担を軽減できる場合があります。
売却を急ぐ必要がない場合は、離婚後のタイミングを検討するのも良いでしょう。

まとめ

別居中の不動産売却においては、不動産の名義が単独か共有か、そして配偶者の同意を得られるかが重要なポイントとなります。
共有名義の場合は原則として配偶者の同意が必要ですが、ご自身の持分のみであれば同意なしでの売却も可能です。
また、売却のタイミングについては、住宅ローン残債の有無や、財産全体に占める不動産の割合によって、別居中が有利になる場合と、税制面などを考慮して離婚後が有利になる場合があります。
不動産に関する問題は、離婚時の財産分与において重要な要素となるため、ご自身の状況を把握し、慎重に検討を進めることが大切です。

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