不動産を所有していると、時として想定外の問題に直面することがあります。
中でも、建築基準法などの法令に適合しない「違反建築物」と知った場合、その売却について不安を感じる方も少なくないでしょう。
そのままでは売れないのではないか、買い手が見つかるのか、価格はどのくらいになるのか、といった疑問をお持ちかもしれません。
今回は、違反建築物の売却に関する現状と、売却を進める上での注意点について解説します。

違反建築は売却できるか

売却は可能である

結論から申し上げますと、違反建築物であっても、法的な手続きを踏まえ、買い主が見つかるのであれば売却すること自体は可能です。
建築基準法などの法令は時代とともに改正されるため、過去に建てられた建物が現在の基準に適合しなくなっている「既存不適格」と呼ばれる物件も存在します。
しかし、違反建築物だからといって、売却そのものが法律で禁止されているわけではありません。
売却を諦める前に、まずはその可能性を探ることが大切です。

買い主探しや価格に制約がある

ただし、違反建築物の売却には、いくつかの大きな制約が伴います。
最も影響が大きいのは、買い主が見つかりにくいという点です。
多くの買い主は住宅ローンを利用しますが、違反建築物は金融機関の融資審査に通らないケースがほとんどです。
そのため、現金一括で購入できる買い主や、専門の買取業者などに購入が限定されがちです。
また、再建築ができない、増改築に制限があるといった物件の特性から、適法な建築物と比較して売却価格が低くなる傾向があることも理解しておく必要があります。

違反建築を売却する際の注意点

違法状態を告知する義務がある

違反建築物を売却する際には、その違法状態について買い主へ正確に告知する義務があります。
これは「契約不適合責任」として、売主が負うべき重要な責任です。
もし、建物の違法状態やその内容を隠して売却した場合、後になって買い主から損害賠償請求を受けたり、契約の解除と売却代金の返金を求められたりするリスクがあります。
トラブルを避けるためにも、物件の状況を正直に伝え、誠実な取引を心がけましょう。

住宅ローン利用が難しく買い主が限定される

前述の通り、違反建築物は住宅ローンの利用が難しいことが、買い主を限定する大きな要因となります。
金融機関は、建築基準法に適合しない物件に対して融資を行うことに慎重であり、担保としての評価も低くなる傾向があります。
そのため、購入希望者は、融資を受けずに購入できる現金保有者や、違反建築物の特性を理解した上で買い取る不動産業者などに絞られることになります。
結果として、買い主候補の絶対数が少なくなり、売却活動に時間を要することが少なくありません。

売却額は低くなる傾向がある

違反建築物は、一般的に適法な建築物よりも売却額が低くなる傾向があります。
その理由としては、再建築ができない、増改築に制限がある、住宅ローンが利用しにくいために買い手が見つかりにくい、といった点が挙げられます。
これらの制約があることで、物件の資産価値が相対的に低く評価され、結果として購入希望者が提示できる価格も抑えられる傾向にあるのです。
万が一、大幅なリフォームや建て替えを検討している買い主が現れたとしても、それが法的に不可能である以上、その期待に応えられないため、本来の価値よりも低い価格での取引となることが一般的です。

まとめ

違反建築物であっても、売却自体は不可能ではありません。
しかし、住宅ローンが利用しにくいために買い主が限定され、再建築や増改築に制約があることから、売却価格も抑えられる傾向にあります。
最も重要なのは、物件が違反建築物であるという事実を隠さずに、買い主へ正確に告知する義務を果たすことです。
これを怠ると、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。
売却を検討される際は、専門的な知識を持つ不動産業者などに相談し、適切な手続きと情報開示のもとで進めることが賢明です。

千葉市・市原市周辺で、お困りの方は、お気軽にご相談ください。

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