築年数が経過した物件の売却を検討する際、「耐震基準」が売却のしやすさや価格に影響を与えることがあります。
特に、1981年（昭和56年）6月1日より前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の物件は、現行の「新耐震基準」の物件と比較して、売却が難しくなるケースがあると言われています。
こうした物件を所有されている方や、これから売却を考えている方にとって、その理由や、どのように進めれば良いのかは気になる点でしょう。
今回は、旧耐震物件が売却において不利になりがちな背景と、売却を成功させるためのポイントについて解説します。

旧耐震物件の売却はなぜ不利になる

安全性への不安が購入を遠ざける

旧耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日より前に適用されていた基準で、震度5強程度の地震で建物が倒壊・崩壊しないことを目安としていました。
一方、1981年6月1日以降に適用されている新耐震基準では、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しないことが求められています。
そのため、旧耐震物件に対しては、大地震発生時の安全性に対する買主の不安が購入を遠ざける要因となることがあります。

住宅ローン利用に制限がかかる

多くの金融機関では、住宅ローンの融資条件として、新耐震基準に適合していることを求めています。
旧耐震基準の物件の場合、買主が住宅ローンを利用できる金融機関が限られる、あるいは融資額が制限される、といったケースが生じやすくなります。
特に、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」では、原則として新耐震基準適合が必須条件となるため、旧耐震物件の買主にとっては大きなハードルとなり得ます。

税制優遇措置を受けにくい

住宅購入時には、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）や、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置、登録免許税・不動産取得税の軽減措置など、様々な税制優遇措置があります。
しかし、旧耐震基準の物件は、これらの優遇措置の適用対象外となる場合が多く、適用を受けるためには耐震基準適合証明書の取得など、追加の条件や手続きが必要になることがあります。
これにより、買主の初期費用負担が増え、購入の意思決定に影響を与える可能性があります。

旧耐震物件を売却する際のポイント

物件の強みをアピールする

旧耐震基準であるという点は、売却において不利に働く可能性がありますが、物件固有の魅力や強みを最大限にアピールすることが重要です。
例えば、駅からの距離や周辺環境の良さといった「立地条件の良さ」、広さや形状、日当たりの良さといった「土地としての価値」、そして、リフォームやリノベーションによって現代的な住まいに生まれ変わらせるポテンシャルなどを具体的に伝えましょう。
また、耐震基準適合証明書を取得することで、買主が税制優遇措置を受けやすくなる点をアピールするのも有効です。

適正価格を設定する

物件の「旧耐震基準」であることを考慮し、市場における適正な価格を設定することが成功の鍵となります。
周辺で成約した類似物件の価格を参考に、物件の立地、日当たり、広さ、建物の状態といった強みと弱みを総合的に評価し、現実的な価格設定を行いましょう。
価格設定が高すぎると買い手が見つかりにくくなり、安すぎると本来得られるはずの利益を逃してしまう可能性があります。

信頼できる不動産会社を選ぶ

旧耐震物件の売却を成功させるためには、その特性を理解し、専門的な知識と経験を持つ不動産会社を選ぶことが不可欠です。
過去の旧耐震物件の売却実績が豊富で、物件の強みや買主の不安要素に対して的確なアドバイスや販売戦略を提案してくれる会社を選びましょう。
また、担当者との相性や、説明の分かりやすさ、物件の特性や売主の希望に合わせた多様な売却方法を提案してくれるかどうかも、信頼できるパートナーを見極める上で重要なポイントとなります。

まとめ

旧耐震物件の売却においては、安全性への懸念や住宅ローン、税制面での制約から、新耐震物件に比べて不利になる傾向があります。
しかし、物件の立地や土地としての価値といった強みを丁寧にアピールし、市場に即した適正価格を設定することで、購入希望者を引きつけることが可能です。
また、旧耐震物件の特性を理解し、適切なアドバイスや販売戦略を提案してくれる信頼できる不動産会社を見つけることが、スムーズな売却への鍵となります。
不利な条件を乗り越え、納得のいく売却を実現するために、物件の長所を見極め、専門家と協力して進めることが大切です。

千葉市・市原市周辺で、お困りの方は、お気軽にご相談ください。

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