相続が発生した際、多くの家庭で資産の大部分を占めるのが不動産です。
その評価額や、それに伴う相続税について、どのように計算されるのか、不安に思われる方も少なくありません。
預貯金とは異なり、不動産の相続税評価額は専門的な知識が必要となる場合があります。
今回は、不動産にかかる相続税の仕組みや計算方法、そして税負担を軽減するための特例制度や活用法について解説します。

不動産相続税の計算方法

遺産全体で決まる相続税の仕組み

相続税は、亡くなった方（被相続人）が所有していたすべての財産（遺産）を合計し、そこから基礎控除額などを差し引いた「課税遺産総額」に対して課税されます。
不動産単独で相続税が決まるわけではなく、預貯金、有価証券、その他の財産と合わせて一体で計算されることが重要です。
相続税の計算は、一般的に以下のステップで進みます。
1.法定相続人の確定：相続権を持つ人を特定します。
2.正味の遺産総額の把握：プラスの財産からマイナスの財産（借金など）や非課税財産を差し引きます。
3.課税遺産総額の計算：正味の遺産総額から基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を差し引きます。
4.相続税の総額の計算：課税遺産総額を法定相続分で分割したと仮定し、各人の取得金額に相続税の税率を適用して、相続人全体の相続税額を算出します。
5.各相続人の納税額の確定：算出された相続税の総額を、実際の遺産分割割合に応じて分配し、さらに各種税額控除（配偶者の税額軽減など）を適用して、最終的な納税額を確定します。
このように、相続税の計算は、相続人の構成や遺産の分割方法によって変動します。

土地建物評価額の算出方法

相続税の計算における不動産の評価額は、原則として「財産評価基本通達」という国税庁が定める基準に基づいて行われます。
土地の評価は、主に「路線価方式」と「倍率方式」があります。
路線価方式は、道路に面した土地1平方メートルあたりの評価額（路線価）に、土地の形状や間口などの状況に応じた各種補正率や土地面積を乗じて算出します。
路線価は国税庁のウェブサイトで確認できます。
倍率方式は、路線価が設定されていない地域などで用いられ、固定資産税評価額に地域ごとに定められた「倍率」を乗じて算出します。
建物の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額と同額となります。
これは、固定資産税課税明細書などで確認できます。
また、土地の利用状況によって評価額が減額される場合があります。
例えば、土地を他人に貸している「貸宅地」や、アパートなどが建っている土地である「貸家建付地」は、権利関係の制約があるため、自用地として評価するよりも相続税評価額が低くなります。

不動産相続税の軽減策

特例制度で相続税額を減らす

相続税の負担を軽減するために、いくつかの特例制度が用意されています。
「小規模宅地等の特例」は、被相続人の自宅敷地や事業用土地などについて、一定の要件を満たせば相続税評価額を最大80％も減額できる、非常に効果の高い制度です。
配偶者には、「配偶者の税額軽減」という特例があり、相続財産が1億6,000万円まで、または法定相続分相当額までは相続税が非課税となります。
その他、相続人が未成年者や障害者である場合には、それぞれ「未成年者控除」「障害者控除」が適用されることがあります。
また、短期間に連続して相続が発生した場合には、「相次相続控除」が適用できる場合もあります。

評価額を下げる不動産活用法

相続税の評価額を下げるための不動産活用法としては、土地の利用方法を変更することが挙げられます。
例えば、更地のまま所有している土地を、アパートなどを建てて第三者に貸す「貸家建付地」とすることで、相続税評価額を減額できる可能性があります。
これは、土地が他人に貸されていることによる権利の制約が評価額に反映されるためです。
また、相続時精算課税制度を利用した生前贈与や、夫婦間での居住用不動産贈与に適用される「おしどり贈与」（配偶者控除）なども、状況によっては相続税対策として有効となる場合があります。
土地の形状が不整形である場合や、利用に制約がある場合などには、各種補正率を適用して評価額を減額できる可能性もあります。
これらの特例や活用法を検討する際には、専門家への相談が推奨されます。

まとめ

不動産は相続財産の中でも評価額が高くなりやすく、その計算方法も複雑なため、相続税に与える影響は大きいと言えます。
相続税の計算は、遺産全体を対象とし、土地や建物の評価額、そして「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額軽減」といった各種特例制度的の適用によって、大きく変動します。
生前に土地の活用方法を見直したり、適切な時期に専門家へ相談したりすることで、相続税の負担を軽減できる可能性があります。
複雑な税制を理解し、ご自身の状況に最適な相続対策を行うためには、経験豊富な税理士などの専門家へ早めに相談することが重要です。

千葉市・市原市周辺で、お困りの方は、お気軽にご相談ください。

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