離婚によって夫婦の共有財産を分け合う際、不動産が絡むと税金面で疑問が生じることがあります。
特に、財産分与として不動産を渡す、あるいは受け取るという状況では、どのような税金がかかるのでしょうか。
高額な財産である不動産の取り扱いは、税金面での影響も大きくなるため、正しい知識を持つことが大切です。
ここでは、不動産分与における課税について、分かりやすくご説明します。

財産分与で不動産を渡すとき課税されるか

渡す側は譲渡所得税がかかる

離婚に伴い、財産分与として不動産（土地や建物）を配偶者に移転させる場合、その「分与した側」は原則として「譲渡所得税」の課税対象となります。
これは、税法上、不動産を売却したり交換したりする「譲渡」があったとみなされるためです。
例えば、夫が所有する自宅の持分を妻に財産分与として渡すケースなどが該当します。
この譲渡所得税は、不動産の取得にかかった費用（取得費）や売却にかかった諸経費（譲渡費用）を、分与時の不動産の市場価格（時価）から差し引いた「譲渡所得（利益）」に対して課税されます。
つまり、不動産の価値が購入時よりも上昇している場合に、その値上がり益が課税対象となるのです。

受け取る側は不動産取得税がかかる

一方、財産分与として不動産を「受け取る側」には、「不動産取得税」が課される可能性があります。
これは、不動産の名義を変更したり、新たに取得したりした際に一度だけ課される税金です。
例えば、妻が夫から自宅の所有権を財産分与として譲り受けた場合、その取得に対して不動産取得税が課税されることがあります。
ただし、財産分与が夫婦間の「共有財産の清算」と認められる場合、不動産取得税は非課税となるのが原則です。
ただし、分与額が社会通念上相当な範囲を超えていると判断される場合は、贈与とみなされ課税されることがあります。

不動産分与の課税で何を知るべきか

譲渡所得税は時価で計算される

譲渡所得税の計算において、分与する不動産の「時価」は、収入金額の算定基準となります。
この時価とは、財産分与が行われた時点での市場における適正な価格を指し、不動産鑑定評価額や近隣の取引事例などが参考とされることがあります。
譲渡所得税は、この分与時の時価から、不動産を取得したときの購入代金やそれに付随する諸経費（取得費）、そして売却・分与にかかった仲介手数料や登記費用などの諸経費（譲渡費用）を差し引いた金額（譲渡所得）に対して課税されます。
例えば、購入時の価格が5,000万円だった不動産が、離婚時の分与時点で時価8,000万円になっていた場合、原則として3,000万円（8,000万円-5,000万円）が譲渡所得として計算され、これに対する税金が課されることになります。

節税には特別控除がある

譲渡所得税の負担を軽減する上で、特に有効なのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。
これは、自身が居住していた家屋やその敷地（土地）を譲渡した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる制度です。
この特例の適用を受けるためには、その不動産に居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること、所有期間が10年を超えていること、過去に同様の控除を受けていないことなどの要件があります。
離婚に伴う不動産分与でこの特例を適用する際には、その不動産に「居住」していた事実が鍵となります。
一般的に、この控除は所有者自身が居住していた物件に対して適用されるため、離婚が成立した後に、どちらか一方の配偶者が不動産を取得し、かつその不動産に一定期間居住し、売却（譲渡）のタイミングや他の要件をクリアできるか、といった点を慎重に検討する必要があります。
例えば、夫婦共有名義の自宅（時価8,000万円、購入時の取得費5,000万円）を夫から妻へ分与する場合、譲渡する側である夫が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の適用要件を満たせば、夫の譲渡所得から3,000万円が控除され、譲渡所得税が軽減される可能性があります。
妻がその家に住み続けるという事実は、夫の譲渡所得税計算におけるこの特別控除の適用とは直接関係ありません。
もし、夫が要件を満たせない場合（例えば、夫が単独名義で、かつ居住していたのは夫のみで、妻は離婚後も住まない場合など）、税負担が発生する可能性があります。

まとめ

離婚時の不動産財産分与では、分与する側には譲渡所得税が、受け取る側には不動産取得税がかかる可能性があることを説明しました。
譲渡所得税は分与時の時価で計算され、節税策として居住用財産にかかる特別控除の活用が有効な場合もあります。
不動産を巡る税金の問題は複雑で、個別具体的な状況によって判断が異なります。
そのため、専門家への相談を通じて、ご自身のケースに最適な対応策を見つけることが重要です。

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