不動産を他人から贈与された際に、贈与税がかかるのか、いくらくらいになるのか、また非課税になるケースはあるのかなど、読者の疑問に沿って解説します。

他人から不動産を贈与されると贈与税はかかる

贈与税の基本と年間110万円の控除

贈与税とは、生きている人から財産を無償で受け取った場合に、その財産を受け取った人に課される税金です。
贈与税の計算には、年間110万円の基礎控除があります。
これは、1月1日から12月31日までの1年間に受け取った贈与の合計額が110万円以下であれば、贈与税がかからないという制度です。
この基礎控除額を超えた部分に対して、贈与税が課税されます。

他人からの贈与に適用される税率

贈与税の税率は、贈与者（財産をあげる人）との関係性によって「一般税率」と「特例税率」に分かれます。
一般的に、親や祖父母などの直系尊属から18歳以上の子や孫への贈与には特例税率が適用され、税金面で有利になります。
一方、配偶者、兄弟姉妹、おじ・おば、友人、婚約者、内縁の配偶者など、上記以外の関係性からの贈与には「一般税率」が適用されます。
この一般税率が、いわゆる「他人からの贈与」に該当し、特例税率よりも税率が高く設定されています。
例えば、1,000万円相当の不動産を他人から贈与された場合、110万円の基礎控除を差し引いた890万円を課税価格とし、一般税率（40%）が適用され、一定の控除額を差し引くと、約256万円の贈与税がかかる計算になります。

他人からの不動産贈与で税金は非課税になるか

非課税になるケースと不動産の評価方法

特定のケースでは、他人からの贈与であっても贈与税が非課税となることがあります。
例えば、社会的な慣習として常識の範囲内とされる結婚祝いやお見舞い、あるいは扶養義務者から直接またはすぐに支払われる生活費や学費などが挙げられます。
ただし、これらの場合でも、まとまった金額を一度に受け取ったり、貯蓄や投資に回したりした場合は課税対象となることがあります。
また、贈与ではなく、返済の意思が明確な「貸付」として認められる場合も、贈与税はかかりません。
ただし、契約書や返済記録など、貸付であることを証明できる証拠が必要です。
不動産の贈与税額を計算する際には、その不動産の「評価方法」が重要になります。
土地の場合、国税庁が定める「路線価方式」または「倍率方式」で評価額を算出します。
家屋（建物）の評価額は、基本的に「固定資産税評価額」が基準となります。
マンションの場合、土地部分と建物部分を合計し、さらに区分所有補正率を考慮して評価額を算出しますが、計算が複雑になるため専門家への相談が推奨されます。
不動産会社による査定額ではなく、国税庁が定めた評価基準に基づく金額が用いられます。

税負担を抑える方法

他人からの贈与は税率が高いため、税負担を抑えるための工夫が考えられます。
例えば、贈与ではなく「売買」として形式を整えることで、贈与税ではなく「譲渡所得税」が課される場合があります。
この場合、売買契約書や実際の金銭授受などの証拠を整えることが不可欠です。
ただし、著しく安い価格での売買は「みなし贈与」と判断されるリスクがあるため注意が必要です。
また、年間110万円の基礎控除を活用し、不動産を数年に分けて贈与する方法も考えられます。
例えば、土地を共有名義にして、段階的に持分を移していくといった方法です。
ただし、毎回の登記手続きが必要になるなど、専門家の関与が欠かせません。
これらの方法を検討する際は、形式だけの取引にならないよう、専門家と相談しながら進めることが重要です。

まとめ

今回は、他人から不動産を贈与された場合の贈与税について解説しました。
他人からの贈与には、親族間とは異なる「一般税率」が適用され、税金が高くなる傾向があります。
しかし、結婚祝いやお見舞い、生活費・学費など、非課税となるケースも存在します。
不動産の評価は、路線価や固定資産税評価額などを基に行われ、その評価額によって税額が変動します。
税負担を抑えるためには、贈与ではなく売買として処理したり、年間110万円の基礎控除を活用して段階的に贈与したりする方法も考えられますが、いずれも専門家への相談が不可欠です。

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