古家付きの土地を売却する機会は、相続や住み替えなどで訪れることがあります。
しかし、単に土地と建物をまとめて売却するだけでは、思わぬ落とし穴にはまることも少なくありません。
特に近年の法改正により、建物の再建築に関する確認の重要性が増しており、買主の判断に影響を与える可能性があります。
また、建物の老朽化や境界の問題、売却後の責任範囲など、考慮すべき点は多岐にわたります。
今回は、古家付き土地をスムーズかつ有利に売却するために、知っておくべき注意点と税金・費用について解説します。

古家付き土地売却で知っておくべき注意点とは

法改正による再建築確認の重要性

最近、建築基準法における「4号特例」が縮小されました。
これは、小規模な住宅などの建築確認申請手続きが簡略化される制度でしたが、2025年4月以降、対象範囲が限定され、審査がより厳格化されました。
この改正により、買主は古家付き土地を購入する際に、「将来的に建て替えられる土地なのか」という点について、以前よりも慎重になる傾向があります。
売主としては、建築確認済証や検査済証といった関連書類が揃っているかを確認することが重要です。
もし書類がない場合でも、市区町村の窓口や専門家（建築士など）に相談し、建物の再建築が可能かどうかを事前に調査・把握しておくことが推奨されます。
不動産会社とも密に連携し、買主に対して正確な情報提供と説明責任を果たせる状態にしておくことが、スムーズな取引につながります。

契約不適合責任と残置物処分の対応

古家付き土地を売却する際、建物については「契約不適合責任」の取り扱いを明確にしておくことが重要です。
これは、引き渡し後に建物に隠れた不具合が見つかった場合に、売主が責任を問われる可能性のことです。
買主が古家を解体することを前提に購入しているケースが多いため、売買契約書に「建物の契約不適合責任を一切負わない」旨の特約を設けることが、トラブル回避のために有効です。
また、古家に残されたままの家具、家電、生活ゴミなどの「残置物」の処分も、売主の責任となります。
これらが残っていると、買主は解体費用とは別に処分費用を負担することになり、値下げ交渉の原因となったり、契約トラブルに発展したりする可能性があります。
円滑な取引のためにも、事前に残置物はすべて処分しておくことが望ましいでしょう。

境界確定と建物の老朽化リスクへの備え

土地の売買においては、境界が不明確であると買主が不安を感じ、契約が進みにくくなることがあります。
売主には土地の境界を明確にする義務（境界明示義務）があるため、確定測量図がない場合は、事前に測量士などに依頼して境界を確定させておくことが望ましいです。
特に、土地の面積や接道条件が価格や再建築の判断に影響する場合は、早めの対応が重要となります。
古家は、雨漏りやシロアリ被害など、目に見えにくい不具合が起きやすいという老朽化リスクを抱えています。
これらの物理的なリスクへの備えとして、契約書に「現状有姿での引き渡し」といった特約を設け、売主の責任範囲を限定することが有効です。
法改正による再建築への懸念と併せて、建物の状態や制度上のリスクを考慮した契約条件を整えることが、買主の安心につながります。

古家付き土地売却時の税金や費用はどうなるか

個人売却時の譲渡所得税の計算方法

個人が古家付き土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得は、「売却価額（譲渡価額）から、購入時の費用（取得費）と売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた金額」で計算されます。
取得費には、土地の購入額と、建物購入額から減価償却費を差し引いた額が含まれます。
建物の減価償却費は、購入価額や経過年数、建物の構造によって計算されますが、購入時の価格が不明な場合は、売却価額の5%を概算取得費として計算する方法もあります。
税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なり、5年超なら税率の低い「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」の税率が適用されます。
相続で取得した物件の場合、被相続人の所有期間も引き継がれるため、相続開始日からの経過期間を確認することが大切です。

建物にかかる消費税の有無と扱い

不動産の売却において、原則として土地には消費税がかからず、建物には消費税がかかります。
しかし、個人が自宅（マイホーム）などの非事業用不動産を売却する場合には、建物にかかる消費税は課税されません。
したがって、ご自身が住んでいた家や親族から相続した家を売却する場合、建物に消費税がかかる心配はありません。
もし、その古家が事業用として使われていた場合や、法人が売却する場合には、建物に消費税がかかる可能性があります。
ただし、古家付き土地の場合、建物の評価額がゼロ円とみなされる（簿価が備忘価格のみであるなど）ケースでは、消費税は課税されないこともあります。
この点を明確にするために、不動産鑑定士による鑑定評価書を取得することが有効な場合もあります。

まとめ

古家付き土地の売却は、通常の土地売却とは異なり、建物の状態や法改正への対応、契約上の特約設定など、多岐にわたる注意点があります。
特に、建物の再建築に関する法改正や、契約不適合責任、残置物の処分、境界の確定といった点は、トラブルを避けるために事前にしっかりと確認・準備しておくことが不可欠です。
また、売却によって利益が生じた場合には譲渡所得税がかかるほか、建物の消費税の扱いについても理解しておく必要があります。
これらの複雑な要素を把握し、専門家とも連携しながら、計画的に売却を進めることが、安心できる取引につながります。

千葉市・市原市周辺で、お困りの方は、お気軽にご相談ください。

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

不動産の売却なら株式会社パロマホームにお任せ下さい！

それぞれのお客様、それぞれの物件の置かれている状況は様々です。
まずはご相談ください！
お客様のご希望や、売却におけるご事情などを詳しくヒアリングして、条件・時期などを整理します。
経験豊富な専属の専門スタッフがお話を伺わせて頂きます。
弊社では無料査定サービスを行っておりますので、千葉市緑区を中心に千葉県全域の不動産売却・買取をお考えならお気軽にご相談ください。

お問い合わせは、お電話またはメールにて承ります！
お電話の場合はこちら：043-309-6290
メールでご相談・査定依頼の場合はこちら：お問い合わせフォーム