土地の区画が、都市計画で定められた複数の用途地域にまたがってしまうケースは少なくありません。
このような土地に建物を計画する際、どのような建築制限が適用されるのか、事前に把握しておくことは非常に重要です。
特に、建物の用途が制限されるのか、それとも建ぺい率や容積率の計算方法が変わるのかなど、具体的なルールを知っておくことで、計画をスムーズに進めることができます。
今回は、用途地域がまたがる土地における建築制限の基本的な考え方について解説します。

土地に用途地域がまたがる場合制限は？

敷地面積の過半地域が適用される

敷地が複数の用途地域にまたがる場合、建築可能な建物の用途に関する制限は、敷地の各部分が属する用途地域の規定がそれぞれ適用されることになります。
例えば、敷地面積の大部分が一種低層住居専用地域に属し、一部が商業地域にまたがっている場合、建物の用途については、一種低層住居専用地域の制限に従うことになります。

建物用途は過半地域の基準に従う

この考え方は、建物が敷地内のどちらか一方の用途地域に収まっている場合でも適用されます。
つまり、たとえ建物全体が敷地面積の過半を占める用途地域以外の部分にあったとしても、建物の用途については、敷地の各部分が属する用途地域の規定が優先されるという点に留意が必要です。

用途地域がまたがる土地の建ぺい率容積率計算

指定値は按分計算で求める

建ぺい率や容積率の計算においては、建物用途の制限とは異なり、「敷地面積の過半を占める用途地域の数値をそのまま採用する」という考え方は適用されません。
これらの数値については、敷地がまたがる各用途地域の指定値を基に、敷地面積に応じて「按分計算」を行うことで、建築できる建物の限度が決定されます。

建築基準法91条を適用する

敷地が複数の区域、地域、または地区にまたがる場合の建築に関する措置は、建築基準法第91条に定められています。
この条文では、原則として敷地の過半が属する区域などの規定を適用するとされています。
ただし、建ぺい率（建築基準法第52条）や容積率（同法第53条）に関する規定は、同条の除外規定に含まれているため、これらの計算においては、直接的に「敷地の過半」の原則が適用されるわけではありません。
建ぺい率・容積率の具体的な計算は、按分計算によって行われます。

まとめ

土地が複数の用途地域にまたがる場合、建物用途の制限については、敷地の各部分が属する用途地域の基準が適用されます。
たとえ建物が敷地内の過半地域外に建つ場合でも、この原則は変わりません。
一方、建ぺい率や容積率といった数値制限については、過半の地域基準をそのまま適用するのではなく、各用途地域の指定値を基に、敷地面積に応じて按分計算を行うことで、建築できる建物の限度が定められます。
建築基準法第91条は敷地がまたがる場合の基本的な考え方を示していますが、建ぺい率・容積率の計算は按分計算によることが重要です。

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