住宅ローンの返済が続いているご自宅の売却を検討されている方の中には、物件の売却額よりも住宅ローンの残高の方が多い「オーバーローン」の状態になってしまい、売却できるのかと不安を感じている方もいらっしゃるかもしれません。
原則として、売却代金でローンを完済できない場合は、抵当権の抹消が難しいため、そのままでは売却が難しいのが実情です。
しかし、諦める必要はありません。
今回は、オーバーローンの状態でも家を売却するための具体的な方法について解説します。

オーバーローンとは

売却額でローンを完済できない状態

オーバーローンとは、自宅を売却しても、その売却代金だけでは住宅ローンの残額をすべて返済しきれない状態を指します。
例えば、住宅ローン残高が2,000万円で、自宅の売却見込み額が1,500万円の場合、差額の500万円がローンを完済するには不足することになります。

抵当権があるため原則売却はできない

住宅ローンを借りる際、金融機関は購入した不動産に「抵当権」を設定します。
これは、万が一返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を競売にかけて債務回収するための権利です。
家を売却するには、この抵当権を抹消する必要がありますが、ローンを完済しない限り抵当権は抹消できません。
そのため、売却額でローンを完済できないオーバーローンの状態では、原則として家を売却することは難しいのです。

オーバーローンで家を売却する方法

自己資金でローン残額との差額を補う

オーバーローンの差額分を自己資金で補填する方法です。
例えば、ローン残高が2,000万円で自宅の売却額が1,500万円の場合、不足する500万円を貯蓄などから用意することで、ローンを完済し抵当権を抹消することができます。
この方法であれば、金融機関の許可を得て、通常の売却手続きを進めることが可能です。

金融機関と合意し任意売却を行う

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者である金融機関の合意を得て、競売ではなく市場価格に近い価格で不動産を売却する方法です。
金融機関側にも、競売よりも多く債権を回収できる可能性があるため、合意に至ることがあります。
任意売却が成立すれば、売却代金はローンの返済に充てられますが、残ったローンについては引き続き返済義務が生じます。

無担保ローンで差額を補填する

不足している差額分を、無担保ローン（フリーローンなど）を利用して借り入れ、住宅ローンを完済する方法もあります。
銀行などの金融機関が提供する無担保ローンは、消費者金融などに比べて金利が低い傾向にあるというメリットがあります。
この方法でローンを完済できれば、抵当権を抹消し、通常の売却を進めることができます。

まとめ

家を売却したいけれどローン残額が売却額を上回るオーバーローン状態でお悩みの場合、まずはご自身の状況を正確に把握することが重要です。
売却額ではローンを完済できない場合でも、自己資金での差額補填、金融機関との合意による任意売却、あるいは無担保ローンの活用といった方法で、売却の道が開けることがあります。
どの方法がご自身の状況に最適か、専門家や金融機関に相談しながら、納得のいく解決策を見つけていただければ幸いです。

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