人生の大きな節目である離婚。
それに伴い、これまで共有してきた資産、特に土地の行方をどうするか、悩みを抱える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
土地の売却は、単に所有物を現金化するだけでなく、今後の生活基盤を築くための重要な一歩です。
どのようなタイミングで、どのような手続きを経て進めるのが良いのか、ローンや税金の問題と合わせて、慎重に検討していく必要があります。

離婚時の土地売却タイミングと進め方

離婚後売却が一般的

離婚時の土地売却は、離婚後に行うのが一般的です。
離婚前に財産分与として土地を渡す場合、それが贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる可能性があるためです。
一方、離婚後に売却を進めると、離婚に関する手続きと並行して売却活動を行う必要がなくなり、落ち着いて進められるというメリットがあります。
ただし、売却活動が年をまたぐと、その年の固定資産税の支払い義務が生じる場合がある点には留意が必要です。

名義確認と財産分与決定

土地を売却するためには、まず名義の確認が不可欠です。
売却できるのは名義人だけですから、共有名義の場合は双方の同意が必要となります。
名義人と売却の意向が確認できたら、次に財産分与の方法を決定します。
財産分与の方法としては、土地を売却して得た代金を分け合う方法や、夫婦の一方が土地に住み続け、もう一方へ代償金として現金を支払う方法などが考えられます。
話し合いで決まらない場合は、家庭裁判所へ調停や審判を申し立てることも可能です。

仲介か買取か方法選択

土地の売却方法には、仲介と買取の二つがあります。
仲介は、不動産会社が買主を見つけるのをサポートする一般的な方法で、市場価格での売却を目指せます。
一方、買取は、不動産会社が直接土地を買い取る方法であり、早期に現金化できるメリットがあります。
ご自身の状況や売却の希望に合わせて、どちらの方法が適しているか検討することが大切です。

離婚時の土地売却ローンと税金

ローン残債は売却額で判断

土地に住宅ローンなどの残債がある場合、売却額がローン残債を上回る「アンダーローン」か、下回る「オーバーローン」かで対応が異なります。
アンダーローンの場合は、売却代金でローンを完済し、残った金額を財産分与することが可能です。
しかし、オーバーローンの場合は、売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金などで補填する必要があります。
どうしても売却できない場合は、任意売却などの選択肢も検討されます。

譲渡所得税の発生を考慮

土地を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。
譲渡所得税は、売却価格から土地の取得費や売却にかかった経費（仲介手数料など）を差し引いた金額に対して課税されます。
ただし、居住用の土地・建物の場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」という特例があり、これを利用することで、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金がかかりません。

贈与税にも注意が必要

離婚前の財産分与として土地やその代金を渡す行為は、贈与とみなされ、贈与税の課税対象となることがあります。
贈与税の課税を避けるためには、離婚届が受理された後、正式に婚姻関係が解消されてから財産分与を行うことが重要です。
また、財産分与の請求権は、離婚後2年以内に行使する必要がありますので、期限にも注意が必要です。

まとめ

離婚に伴う土地の売却は、タイミング、名義確認、財産分与の決定、そして仲介か買取かの売却方法選択が重要なポイントとなります。
また、住宅ローンが残っている場合は、売却額との関係性を把握し、オーバーローンの場合の対応を検討する必要があります。
さらに、売却益に対する譲渡所得税や、離婚前の財産分与における贈与税にも留意が必要です。
これらの複雑な要素を考慮し、ご自身の状況に合った最適な進め方を見つけることが、円滑な手続きにつながります。

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