親から突然、あるいは計画通りに土地を相続する機会は、人生において一度は訪れるものです。
その土地を売却して現金化したいと考えるのは自然な流れですが、相続した不動産の売却には、税金という避けて通れない問題が伴います。
特に、所有期間の長い土地や、評価額の高い土地を売却する際には、所有期間に応じた譲渡所得税の負担が大きくなる可能性があります。
売却益に対する税金の計算方法や、適用される控除、さらには取得費が不明な場合の取り扱いや、相続税の負担を考慮した特例措置などを事前に把握しておくことが、手元に残る金額を最大化するために不可欠となります。

 

相続した土地売却にかかる税金の種類

相続した土地を売却した際に発生する主な税金は、譲渡所得税です。
これは、土地の売却によって得られた利益（譲渡所得）に対して課される所得税と住民税、そして復興特別所得税の合計額となります。
譲渡所得は、土地の売却収入から、その土地を取得するためにかかった費用（取得費）や、売却するためにかかった費用（譲渡費用）、そして適用できる特別控除額を差し引いて計算されます。
取得費には、土地の購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料や登記費用なども含まれますが、相続した土地の場合、原則として被相続人がその土地を最初に取得したときの価額が取得費として引き継がれるため、実際の購入代金が不明なケースも少なくありません。

 

譲渡所得税の計算方法と適用される控除

譲渡所得税の計算の基本は、「（売却収入金額-（取得費+譲渡費用））×税率」です。
この譲渡所得から、さらに「特別控除」を差し引くことができます。
相続した土地の場合、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」に該当することが多く、税率は所得税15%、住民税5%、復興特別所得税約0.3%となります。
一方、相続後すぐに売却するなど所有期間が5年以内であれば「短期譲渡所得」となり、税率は所得税30%、住民税9%、復興特別所得税約0.3%と高くなります。
特別控除としては、マイホームを売却した場合に適用される3,000万円の特別控除がありますが、これは相続した土地の売却では原則として適用されません。
ただし、後述する「空き家特例」などが適用できる場合があります。

 

取得費が不明な場合の税金計算方法

相続した土地の取得費が不明な場合、税法上は売却収入金額の5%相当額を概算取得費として計算することが認められています。
しかし、この概算取得費は、実際の取得費よりも大幅に低い金額となることが多いため、譲渡所得が大きくなり、結果として税額負担も重くなる傾向にあります。
そのため、まずは当時の購入時の領収書や契約書、登記簿謄本、あるいは相続税申告時の評価額などを可能な限り収集・確認し、専門家（税理士など）に相談して、実額に近い取得費を算定することが、節税の観点からは非常に重要となります。

 

相続後すぐに売却する場合の特例措置

相続した土地を相続開始のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が適用できることがあります。
この特例は、相続税額のうち、その土地の取得・保有・管理などに要した費用のうち、譲渡取得に対応する部分を、譲渡所得の取得費に加算できるというものです。
これにより、譲渡所得が圧縮され、結果として譲渡所得税を軽減することができます。
この特例を適用するためには、相続税が課税されていること、遺産分割協議が確定していること、そして相続税の申告・納付を行っていることなど、いくつかの要件を満たす必要があります。

相続した土地の売却で税金負担を減らすには？

税金負担を軽減するためには、まず正確な取得費を把握し、適用可能な特例措置を最大限に活用することが鍵となります。
特に、相続した土地の売却においては、取得費の本来の価額をできるだけ正確に算定することが、税額を抑えるための第一歩です。
不動産登記簿や当時の契約書、領収書などを丹念に調べ、相続税申告時の資料なども参考にしながら、専門家の助言を得て取得費を確定させましょう。

 

取得費の概算取得費を適用して税額を減らす

前述の通り、本来の取得費が不明な場合、売却収入の5%を概算取得費とする計算方法が認められています。
しかし、これはあくまで最終手段であり、多くの場合、税負担を軽減する「節税策」とは言えません。
むしろ、概算取得費を適用せざるを得ない状況を避けるために、被相続人が土地を取得した際の購入代金や、それに付随する諸費用（仲介手数料、印紙税、登録免許税、測量費用など）を、当時の資料から可能な限り正確に算定・証明することが、税負担を軽減するための最も確実な方法です。
専門家と協力して、実額に近い取得費を主張することで、譲渡所得を圧縮し、結果として税額を低く抑えることが可能になります。

 

取得費の特例で税負担を軽減する

相続した土地の売却にあたり、非常に有効な節税策の一つが「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です。
この特例により、相続税額のうち、その土地の取得や維持管理にかかった費用に相当する金額を、譲渡所得の計算上の取得費に加算することができます。
例えば、相続税額が100万円で、そのうち土地に課税された相続税額が30万円と評価された場合、この30万円を土地の取得費に加算できることになります。
これにより、課税される譲渡所得が減少し、結果として譲渡所得税の納税額を抑えることができます。
ただし、この特例は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという適用期限があるため、早期の売却を検討する際には特に有利となります。

 

空き家特例などの節税策を活用する

相続した土地に、空き家となっている建物が建っている場合、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく「空き家特例」の活用が考えられます。
これは、相続した家屋（またはその土地）を、相続開始のあった日から3年を経過する日の翌日の属する年の12月31日までに、一定の要件（例えば、売却代金が1億円以下、家屋の解体撤去など）を満たして売却した場合に、最高3,000万円まで特別控除が受けられる制度です。
この特例は、相続した不動産を売却する際に、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できる可能性があり、特に相続した不動産が長期間空き家になっていた場合に有効な節税策となります。
適用要件は細かく定められているため、事前に税理士などの専門家と相談することが不可欠です。

まとめ

相続した土地の売却にあたっては、譲渡所得税が主な税負担となりますが、その計算方法や適用される控除、さらには取得費の不明瞭さから生じる税額の増加といった課題が存在します。
しかし、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や、空き家特例といった制度を理解し、適切に活用することで、税金負担を大幅に軽減できる可能性があります。
特に、正確な取得費の把握と、適用期限のある特例措置を期限内に利用するためには、専門家への早期相談が不可欠です。
計画的な準備と情報収集により、相続した土地の売却から得られる利益を最大化しましょう。

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