親族が認知症を発症した場合、相続した不動産の売却手続きは複雑化することがあります。
特に、不動産の権利関係が複数人にまたがる相続不動産では、相続人全員の合意形成が不可欠ですが、認知症によって意思能力が低下すると、その意思決定能力が失われ、本来であれば有効に進められるはずの遺産分割協議が成立しなくなる事態に陥りかねません。
こうした状況下での不動産売却は、単に手続きが滞るだけでなく、不動産の維持管理費用や税金の問題も発生するため、早急な対応が求められます。

 

認知症の親がいる相続不動産売却の進め方

認知症だと遺産分割協議は無効になる

相続不動産を売却する際、相続人全員が合意して遺産分割協議を進めることは、法的に有効な手続きを行うための前提となります。
しかし、認知症を発症し、物事を判断する能力（意思能力）が低下している状態では、法的に有効な意思表示を行うことができません。
そのため、認知症と診断された方が関与する遺産分割協議は、その意思能力の欠如から無効と判断される可能性が極めて高く、不動産の所有権移転登記や売却手続きを進めることができなくなります。
つまり、認知症の親がいる場合、親の意思能力が低下した時点以降に、親名義の不動産（あるいは親の相続分）を単独で売却したり、遺産分割協議を成立させたりすることは、法的に非常に困難な状況となります。

 

法定後見人選任で売却手続きを進める

認知症により意思能力が低下し、遺産分割協議ができなくなった場合でも、相続不動産の売却を進めるための法的な手段が存在します。
それが、家庭裁判所に法定後見人を選任してもらう手続きです。
法定後見制度には、本人の判断能力の程度に応じて、成年後見人・保佐人・補助人といった立場の人が選任されます。
これらの後見人等は、本人の代わりに法律行為を行う権限を持ち、不動産の売却を含む財産管理を行うことができます。
家庭裁判所へ申立てを行い、後見人等が選任された後は、その選任された後見人等が、本人の意思能力が低下している状態であっても、本人の財産を守ることを目的として、不動産の売却手続きを進めることが可能になります。

 

後見人制度利用時の売却における制約

法定後見人を選任して相続不動産を売却する手続きは、本人の財産を保護するという目的から、いくつかの制約が伴います。
最も重要な制約は、不動産を売却する行為が、本人の財産を処分する行為にあたるため、原則として家庭裁判所の許可が必要となる点です。
裁判所は、売却価格が適正か、売却の必要性があるかなどを厳しく審査し、本人の利益に反すると判断した場合には許可が下りないこともあります。
また、後見人等が選任されてから売却手続きが完了するまでには、家庭裁判所とのやり取りも必要となり、一般の不動産売買よりも時間と手間がかかる傾向があります。
さらに、後見人等は本人の財産を管理する義務があるため、透明性のある手続きが求められ、売却価格や条件について、不動産業者や買主との交渉が難航する可能性も考慮する必要があります。

相続不動産の売却：認知症発症前の生前対策で何ができる

遺言書で相続人間の意思統一を図る

認知症を発症する前に、将来の相続に関する意思を明確にしておくことは、相続不動産の円滑な売却や相続人間の紛争回避のために非常に有効な手段となります。
中でも遺言書の作成は、誰にどの財産をどのように相続させるかを具体的に指定できるため、相続開始後に相続人間で不動産の分け方について意見が対立する事態を未然に防ぐことができます。
特に、不動産のような分割しにくい財産がある場合、遺言書によって「長男に相続させる」「不動産は売却して現金で均等に分ける」といった具体的な指示を明記しておくことで、相続人全員の意思統一を図りやすくなります。
遺言執行者を指定しておけば、遺言の内容がより確実に実現されるため、手続きの迅速化にもつながります。

 

家族信託で不動産管理・売却の権限を委任する

遺言書とは異なり、家族信託は、認知症発症後も不動産の管理や売却に関する権限を、信頼できる家族などの受託者にあらかじめ委任しておくことができる制度です。
信託契約を結ぶことで、委託者（不動産所有者）が認知症などで判断能力を失った場合でも、受託者は契約内容に基づいて、不動産の賃貸運営や売却といった意思決定を本人の代わりに、かつ柔軟に行うことができます。
この制度を活用すれば、不動産の売却が必要になった際に、法定後見人を選任するよりも迅速かつスムーズに手続きを進めることが可能になります。
また、信託契約の中で、不動産の売却益の使い道や、売却後の資産管理についても具体的に定めておくことで、将来にわたる財産管理の計画をより詳細に設計することができます。

 

生前対策の準備と注意点

遺言書作成や家族信託といった生前対策は、将来の相続不動産売却を円滑に進めるための強力な手段となりますが、その準備と実行にはいくつかの注意点があります。
まず、どのような対策を行うにしても、現在の財産状況を正確に把握し、相続人となる可能性のある人物を特定することが不可欠です。
その上で、専門家（弁護士、司法書士、税理士など）に相談し、自身の意向や将来の家族構成、不動産の状況などを踏まえた上で、最適な方法を選択することが重要になります。
遺言書を作成する際には、法律で定められた方式に従う必要があり、家族信託においては、契約内容が不明確だと将来的にトラブルの原因となる可能性があります。
いずれの対策も、意思能力が十分にあるうちに、内容を十分に理解した上で進めることが、その効果を最大限に引き出すための鍵となります。

まとめ

認知症を発症すると、相続不動産の売却手続きにおいて、遺産分割協議が無効になるという大きな壁に直面します。
このような事態に陥った場合は、法定後見人を選任することで売却を進めることが可能ですが、手続きには制約や時間を要する場合があります。
そのため、認知症発症前の生前対策として、遺言書の作成や家族信託の活用が極めて重要となります。
これらの対策を事前に講じておくことで、不動産の意思決定能力が低下した場合でも、財産を円滑に管理・処分でき、相続人の負担を軽減し、意図した通りの資産承継を実現することが期待できます。

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