高齢の親から相続する不動産の売却を検討している、または将来的な相続を見据えて不動産の管理方法に頭を悩ませている方も少なくないでしょう。
そのような状況下で注目されているのが、家族信託を活用した不動産売却なのです。
今回は、家族信託を使った不動産売却について、その仕組みからメリット、デメリット、そして具体的な手順や費用まで、詳しく解説します。

 

家族信託を使った不動産売却とは

 

家族信託で不動産を売却する仕組み

家族信託とは、財産を信託銀行や弁護士などの専門家に託し、その管理や運用を委任する制度です。
不動産売却においては、所有者（委託者）が不動産を信託財産として信託し、受託者（信託銀行など）が売却手続きを行います。
売却益は、受益者（家族など）に分配されます。
この仕組みによって、高齢者や認知症の方でも、不動産売却を円滑に進めることが可能になります。
例えば、委託者は所有権を維持したまま、受託者に売却の権限を委任できるため、意思能力の低下や高齢による判断力の衰えがあっても、不動産売却を進められます。
また、売却に関する判断は受託者が行うため、委託者はその負担から解放されます。
さらに、信託財産は固有財産とは区別して管理されるため、債権者による差し押さえのリスクからも保護されます。

 

家族信託と通常の不動産売却との違い

通常の不動産売却では、所有者が自ら売却手続きを全て行います。
一方、家族信託を使った売却では、受託者が売却手続きの大部分を担います。
そのため、所有者は手続き上の煩雑さから解放され、精神的な負担を軽減できます。
また、通常の売却では、所有者の判断能力が低下した場合、売却が困難になる可能性があります。
しかし、家族信託を利用すれば、そのようなリスクを回避できるのです。
さらに、通常の売却では、相続発生後に相続人が売却手続きを行う必要があるため、相続手続きの複雑さと時間を要する可能性があります。
一方で、家族信託による売却は、相続発生前に売却を進めることができるため、相続手続きの負担を軽減できるという大きなメリットがあります。
加えて、家族信託では、売却益の分配方法をあらかじめ決めておくことができるため、相続人間でのトラブル防止にも繋がります。

 

家族信託を利用するメリットとデメリット

家族信託を利用するメリットは、相続税対策、認知症対策、争族防止、不動産売却のスムーズ化など多岐に渡ります。
例えば、相続税対策としては、生前に財産の管理・処分を委託することで、相続財産の圧縮を図ることが可能です。
また、認知症対策としては、判断能力が低下した場合でも、受託者が適切に財産管理を行うことができます。
一方で、デメリットとしては、信託契約の作成や管理に費用がかかること、専門家の選定や契約内容の理解に時間を要することなどが挙げられます。
そのため、メリットとデメリットを慎重に比較し、自身にとって最適な選択を行うことが重要といえます。
また、信託契約の内容によっては、将来の状況変化に対応できない可能性もあるため、柔軟性についても考慮する必要があります。



 

家族信託で不動産売却するメリットは？

 

相続税対策になる？

家族信託を活用することで、相続税対策として活用できる場合があります。
生前に不動産を信託することで、相続財産から不動産を除外できる可能性があり、結果として相続税の負担を軽減できるケースがあります。
ただし、相続税の評価は複雑なため、税理士などの専門家への相談が不可欠です。
信託契約の内容によっては、相続税の節税効果が期待できる反面、税務上のリスクも存在することを理解しておく必要があります。
具体的な対策としては、生前贈与と組み合わせることで、相続税の節税を行うことも可能になります。
また、受益者連続信託を活用することで、世代を超えた相続税対策も検討できます。

 

認知症対策になる？

認知症の進行によって、不動産売却の判断能力が低下した場合、家族信託は有効な対策となります。
信託契約を事前に締結しておくことで、認知症になっても、受託者が不動産売却手続きを進めることができます。
これにより、売却が遅延したり、不利益な条件で売却されたりするリスクを回避できます。
また、認知症になった際に、親族間で売却に関する意思決定で争いが起こることも防げます。
さらに、受託者が適切な管理を行うことで、不動産の価値を維持することも期待できます。

 

争族防止になる？

相続を巡る争いは、大きな精神的負担となります。
家族信託は、不動産売却に関する意思決定を事前に明確化することで、相続発生後の争いを予防する効果が期待できます。
信託契約書には、不動産売却の条件や手続き、売却益の分配方法などが具体的に記載されるため、相続人同士の意見の食い違いによるトラブルを未然に防ぐことができます。
事前に家族間で話し合い、合意形成を図ることで、相続後の円満な関係維持に繋がるでしょう。
また、遺言と併用することで、より確実な相続対策が可能になります。

 

不動産売却がスムーズになる？

家族信託を利用することで、不動産売却の手続きがスムーズに進みます。
専門家である受託者が手続きを代行するため、所有者は手続きに関する煩雑な作業から解放されます。
特に高齢者や多忙な方にとって、このメリットは大きいです。
スムーズな売却により、売却にかかる時間と労力を大幅に削減でき、精神的な負担も軽減できます。
また、売却価格の交渉なども受託者に任せることができるため、所有者は安心して売却を進めることができます。



 

家族信託を使った不動産売却の手順

 

家族信託の設定

まず、信託銀行や弁護士などの専門家の協力を得ながら、信託契約を締結します。
契約内容には、委託者、受託者、受益者、信託財産（不動産）、信託期間、管理方法、売却に関する事項などを詳細に記載する必要があります。
契約締結時には、専門家からの丁寧な説明を受け、内容を十分に理解した上で契約を締結することが重要です。
また、家族間で十分に話し合い、合意形成を図ることも大切です。
さらに、将来の状況変化に対応できるよう、柔軟な契約内容にすることも検討する必要があります。

 

不動産の売却活動

信託契約締結後、受託者は不動産の売却活動を開始します。
不動産仲介業者に依頼し、市場調査を行い、最適な売却価格を決定します。
売却活動は、市場状況や不動産の特性などを考慮して、綿密な計画に基づいて行われる必要があります。
売却活動の進捗状況については、定期的に委託者へ報告が行われます。
また、必要に応じて、委託者と相談しながら売却方針を修正していくこともあります。

 

売買契約の締結

買い手が見つかり、売買価格が決定したら、売買契約を締結します。
契約書には、売買価格、決済日、引渡し日、その他重要な事項が記載されます。
この契約締結は、不動産売買において非常に重要なステップであり、トラブルを回避するためにも、専門家のアドバイスを受けることが推奨されます。
また、契約内容を十分に確認し、不明点があれば質問することが大切です。

 

所有権の移転登記

売買代金の決済が完了したら、所有権の移転登記を行います。
登記は、法務局で行われ、不動産の所有者が買い手に変更されます。
所有権の移転登記を完了することで、不動産売買の手続きがすべて完了し、売却益が受益者へ分配されます。
その後、受託者は信託契約に基づき、売却益を受益者へ分配します。

 

 

家族信託を使った不動産売却にかかる費用と税金

 

家族信託設定費用

家族信託の設定には、信託契約書の作成費用、専門家への相談費用などがかかります。
費用は、信託する財産の規模や複雑さ、専門家の選定などによって大きく変動します。
事前に費用について、専門家と詳細に相談し、見積もりを取ることが重要です。
また、複数の専門家に相談し、費用やサービス内容を比較検討することも有効です。

 

不動産売却にかかる税金

不動産売却には、譲渡所得税、登録免許税などがかかります。
譲渡所得税は、売却益から取得費用などを差し引いた額に対して課税されます。
また、登録免許税は、所有権移転登記を行う際に支払う税金です。
これらの税金は、売却益から差し引かれます。
さらに、相続税対策として家族信託を利用する場合、信託の内容によっては贈与税が発生する可能性もあるため注意が必要です。

 

仲介手数料

不動産仲介業者を利用する場合は、仲介手数料が発生します。
手数料は、売買価格の一定割合が一般的です。
仲介手数料は、売却価格に影響するため、事前に複数の業者に見積もりを取り、比較することが大切です。
また、仲介手数料の料率は法律で上限が定められているため、上限を超える手数料を請求されないよう注意が必要です。

 

まとめ

家族信託を使った不動産売却は、相続税対策、認知症対策、争族防止、売却のスムーズ化といった多くのメリットがあります。
一方で、信託契約の作成や管理に費用がかかること、専門家の選定に時間を要することなどのデメリットもあります。
本記事で解説した内容を踏まえ、ご自身の状況やニーズに合った方法を選択することが重要です。
不動産売却は人生における大きな決断です。
専門家のアドバイスを受けながら、慎重に検討を進めてください。
また、家族信託は複雑な制度であるため、専門家への相談は不可欠といえます。

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