ローンが残っている家を売却したいけれど、どうすればいいのかわからない。
そんな不安を抱えている方は少なくありません。
住宅ローンの返済中でも、家を売ることは可能です。
しかし、ローン残債の状況や、売却の目的によって、最適な方法や注意点は異なります。
今回は、ローンが残っている状態での家の売却プロセスをステップごとに解説し、様々なケースに対応できるよう情報を提供します。

 

ローン返済中の家を売るには？ステップごとに解説

ローン残債と売却価格の確認方法

家の売却を検討する前に、まず現在の住宅ローン残債を正確に把握することが重要です。
金融機関から送付される返済予定表や残高証明書を確認するか、インターネットバンキングで照会しましょう。
残債が不明な場合は、金融機関に問い合わせて確認しましょう。

次に、家の売却見込み価格を調べます。
不動産会社に査定を依頼し、査定額を比較することで、より正確な価格帯を把握できます。
査定方法は、匿名査定、机上査定、訪問査定などがあります。
それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、最適な方法を選びましょう。
査定額には、仲介手数料などの諸費用も考慮に入れておきましょう。

 

不動産会社への査定依頼と複数社比較

不動産会社への査定依頼は、行うことをおすすめします。
それぞれの会社によって査定額や対応が異なるため、比較することでより有利な条件で売却を進めることができます。
一括査定サービスなどを利用すると、効率的に複数の査定を受けることができます。
査定依頼をする際には、住宅ローンの残債があること、売却目的などを明確に伝えましょう。

 

オーバーローンとアンダーローンの判定

住宅ローン残債と売却見込み価格を比較することで、オーバーローンかアンダーローンかを判定します。

・オーバーローン：ローン残債が売却価格を上回る状態。
売却代金だけではローンを完済できないため、追加資金が必要になります。

・アンダーローン：ローン残債が売却価格を下回る状態。
売却代金でローンを完済できます。

オーバーローンとアンダーローン、それぞれの状況に応じて売却方法や必要な手続きが異なります。

 

オーバーローンの場合の対処法

オーバーローンの場合、売却代金だけではローンを完済できないため、追加資金の確保が必要です。

・自己資金を活用する：預貯金やその他の資産を活用してローン残債を完済します。
・住み替えローンを利用する：新居の購入と同時に、旧居のローン残債を新たなローンで返済します。
審査が厳しくなる可能性があるため、注意が必要です。

・任意売却を行う：金融機関の同意を得て、市場価格よりも低い価格で売却します。
競売に比べて条件の良い売却が可能です。
ただし、信用情報に影響が出る可能性があります。

どの方法を選択するかは、個々の経済状況や事情によって異なります。

 

アンダーローンの場合の手続きと注意点

アンダーローンの場合は、売却代金でローンを完済できます。
手続きは、一般的に以下の流れになります。

・不動産会社との媒介契約：売却活動を行う不動産会社を選び、媒介契約を結びます。
・売買契約：買い手が見つかり、売買契約を締結します。
・ローン完済と抵当権抹消：売買代金を受け取った後、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。
・所有権移転：物件の所有権が買い手に移転します。

アンダーローンでも、仲介手数料などの諸費用がかかります。
売却前に費用を計算し、資金計画を立てておきましょう。

 

売却にかかる費用

家の売却には、様々な費用がかかります。
主な費用は以下の通りです。

・仲介手数料：不動産会社に支払う成功報酬。
売買価格の一定割合です。
・印紙税：売買契約書に貼付する印紙代。
・登録免許税：所有権移転登記に必要な税金。
・司法書士報酬：抵当権抹消登記などを司法書士に依頼した場合の報酬。

これらの費用は、売却代金から差し引かれるため、売却価格を決定する際には考慮する必要があります。

 

税金対策の活用方法 譲渡所得税の軽減措置

家の売却で利益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。
しかし、いくつかの軽減措置を利用することで、税負担を軽減できる可能性があります。
具体的には、居住用財産に関する特例措置などがあります。
税金対策については、税理士などに相談することをおすすめします。



 

ローン返済中の家を売る際の特殊なケースと注意点

離婚時の住宅ローンと財産分与

離婚の場合、住宅ローンは財産分与の対象となります。
ローン残債の処理方法、家の売却、住み続けるなどの選択肢について、夫婦間で話し合い、合意する必要があります。
共有名義の場合は、売却には双方の同意が必要です。

 

住み替えにおける売り先行と買い先行

住み替えの場合は、「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。

・売り先行：現在の家を売却してから、新しい家を購入します。
二重ローンになるリスクがなく、資金計画が立てやすい反面、売却に時間がかかると仮住まいが必要になる可能性があります。

・買い先行：新しい家を購入してから、現在の家を売却します。
希望する物件を確実に購入できる反面、売却が遅れると二重ローンを抱えることになります。

どちらの方法が適しているかは、個々の状況によって異なります。

 

住宅ローン返済中の賃貸への活用と注意点

住宅ローン返済中に家を賃貸に出すことは可能ですが、金融機関への事前相談が必要です。
契約内容によっては、賃貸への活用が認められない場合もあります。
また、賃貸用の住宅ローンへの借り換えも検討する必要があります。

 

任意売却のメリットとデメリット

任意売却は、住宅ローンの返済が困難な場合に、金融機関の同意を得て売却する方法です。
競売に比べて条件の良い売却が可能ですが、信用情報に影響が出たり、売却価格が低くなる可能性があります。

まとめ

ローンが残っていても、家を売却することは可能です。
しかし、オーバーローンかアンダーローンか、離婚や住み替えといった状況によって、最適な売却方法や手続きは異なります。
まずは、ローン残債と売却見込み価格を確認し、自身の状況に合った方法を選びましょう。
不動産会社に査定を依頼し、比較検討することも重要です。
税金対策についても、専門家に相談することをおすすめします。
売却にかかる費用や税金についても事前に把握し、資金計画を立てておくことが成功への近道です。
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