土地と建物の名義が違う場合、不動産売却はどのように進めればいいのでしょうか。
売却を検討しているものの、手続きやトラブルが不安という方も多いのではないでしょうか。
本記事では、千葉市・市原市周辺の方に向けて、土地と建物が名義が違う場合の売却方法と、ケース別の対処法について解説します。

 

□土地と建物の名義が違う場合の売却方法

土地と建物の名義が異なる場合でも、売却は可能です。

 

1: 土地と建物をそれぞれ単独で売却する

土地と建物の所有権は別々なので、それぞれの所有者が単独で売却することは可能です。
ただし、実際にこの方法で売却されるケースは稀です。
例えば、土地の所有者が建物を使用貸借している場合、建物の購入者が土地の所有者から明渡請求を申し立てられる可能性があります。

逆に、建物の所有者が土地を使用貸借している場合、土地の購入者は自由に土地を利用できるとは限りません。
売却後にトラブルとなる可能性を考慮し、この方法を選択する際は、法律に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。

 

2: 土地もしくは建物を買い取り名義を揃えてから売却する

土地建物名義違いの売却で最も一般的な方法です。
土地もしくは建物を買い取って、どちらかの名義に統一することで、買主は土地と建物の完全所有権を取得できます。
これにより、権利関係のトラブルを回避できます。
名義を揃える手続きについては、後述します。

 

3: 土地と建物の名義が異なったまま「同時売却」する

土地や建物を購入するための資金が用意できない場合、土地と建物を同時に売却する方法があります。
この場合、買主は土地と建物で2本の契約を結び、それぞれの契約が「もう一方の契約が成立して、初めて有効に成立する」という不可分一体の関係となります。
ただし、この方法は手続きが複雑で、不備があるとトラブルに繋がる可能性があります。

□土地建物名義違い売却ケース別対処法

土地建物名義違いの売却は、状況によって異なる注意点や手続きがあります。
ここでは、よくあるケース別に具体的な対処法を解説します。

 

1: 住宅ローン返済中の場合

住宅ローン返済中の場合は、売却前に金融機関に相談する必要があります。
ローンの約款では、金融機関に無断で土地や建物の名義を変更することを禁止している場合があり、違反するとローン残債の一括返済を求められる可能性があります。

 

2: 名義人が認知症の場合

認知症の人は、原則として不動産の売却という重要な法律行為を行えません。
売却を進めるには、家庭裁判所で「成年後見人」を選任する必要があります。
成年後見人は、認知症の人本人のために財産管理や法律行為を行います。
ただし、成年後見人を選任したとしても、不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要となります。

 

3: 借地の場合

土地が借地で、建物の名義人が建物を売却する場合、借地権も一緒に売却することになります。
そのため、地主の承諾を得る必要があります。
承諾を得る際には、承諾料が発生することが一般的です。
借地上の建物を売却する場合は、その地域の不動産事情に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。

□まとめ

土地建物名義違いの売却は、売却方法やケースによって異なる注意点があります。
売却前に、それぞれの方法の特徴や注意点、ケース別の対処法を理解することで、スムーズで安心できる売却を進められます。
不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けることも重要です。
安心して売却を進めるため、本記事を参考にしてください。

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