不動産投資において不動産オーナーは、収益性とリスク管理のバランスを常に意識する必要があります。
サブリース契約の実態を理解し、投資判断を下すことが求められるかもしれません。

そこで本記事では、サブリース契約の基本概要とそのデメリットに焦点を当て、オーナーがより知識に基づいた投資決定を行えるよう支援します。
ぜひ本記事を参考にしてくださいね。

 

□サブリース契約の基本と種類

サブリース契約は、不動産管理会社がオーナーからアパートを借り上げ、入居者に転貸する形態です。
この契約形態は、自主管理や一般的な管理委託とは異なり、管理会社が空室リスクを負担します。

しかし、この安心感の背後には、オーナーが認識すべき重要なポイントがあります。

 

1:自主管理の特徴

自主管理は、オーナー自身がすべての管理業務を行う形態で、管理費用の節約が可能です。

しかし、国土交通省の調査によると、全業務を自己管理するオーナーは全体の約20パーセントに留まります。
これは、負担の大きさが理由の一つです。

 

2:一般的な管理委託の概要

一般的な管理委託は、管理業務の一部または全部を不動産管理会社に依頼する形態です。
オーナーは管理の手間を軽減しつつ、柔軟な管理が可能になりますよ。

 

3:サブリースの基本

サブリースでは、不動産管理会社がオーナーからアパートを借り上げ、入居者へ貸す形態を取ります。
空室の有無にかかわらず、オーナーに賃料が保証される点が特徴です。

ただし、保証される賃料は実際の家賃収入の約80~90パーセントに設定されることが多く、オーナーの収益性に影響を及ぼすことを留意しておきましょう。

 

□サブリース契約のデメリットとは？

サブリース契約には見逃せないデメリットが存在します。
一見、管理の手間を省け、安定した収益が期待できる契約に見えますが、以下のデメリットを理解した上で慎重に検討する必要があります。

 

1:利益率の低下

サブリースの手数料は一般的な管理委託より高く設定されているため、収益性が低下します。
長期的に見ると、空室リスクを回避する代わりに収益性が低下する可能性が高いのです。

 

2:契約解除の難しさ

サブリース契約は一度締結すると、原則的に解約が難しいです。
借地借家法により、賃貸管理会社は強い保護を受けているため、「正当事由」がなければ解約は認められません。

期待した収益が出ない、損失が出たなどの理由では通常、正当事由とは認められず、契約解除のハードルが高いのです。

 

3:買い手の見つかりづらさ

サブリース物件は、売却が困難になることがあります。
収益性の低下や融資の問題から、買手に敬遠されやすく、買い手を見つけるのが難しくなります。

 

□まとめ

サブリース契約は、不動産オーナーにとって一見魅力的な管理形態ですが、慎重な検討が必要です。
自主管理、一般的な管理委託、サブリースのそれぞれの特徴を理解し、オーナー自身のニーズとリスク許容度に合わせた選択をすることが重要です。

サブリース契約の利益率の低下、契約解除の難しさ、買い手の見つけづらさといったデメリットを十分に理解した上で、投資判断を行いましょう。
当社は千葉市・市原市周辺で、不動産売買に対応します。
不動産のことでお困りの際は、お気軽にご相談ください。