不動産を売却する際、多くの方が住宅ローンなどを利用して購入された物件を手放すことになります。
その際、物件に設定されている抵当権の取り扱いは、スムーズな取引を進める上で重要なポイントとなります。
特に、買主様へ安心して物件を引き渡すためには、この抵当権抹消に関する手続きを理解しておくことが不可欠です。
今回は、売却における抵当権抹消の必要性から、具体的な進め方について解説します。

 

売却時に抵当権抹消はなぜ必要か

売却には抵当権抹消が原則必要

不動産を売却する際には、原則として物件に設定されている抵当権を抹消する必要があります。
これは、買主様が売主様から物件の所有権を確実に、かつ安心して取得できるようにするためです。
抵当権が残ったままでは、万が一、売主様が住宅ローンを滞納した場合に、買主様が所有する物件が競売にかけられてしまうリスクが生じます。
そのため、売買契約においても、売主様が買主様の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除することが義務として明記されるのが一般的です。

 

買主保護のため登記の抹消は必須

買主様が安心して物件を取得するためには、法務局に登記されている抵当権の抹消が必須となります。
登記簿謄本に抵当権の記載が残っていると、第三者からは抵当権がまだ存在しているかのように見えてしまいます。
このような状態の物件は、買主様にとって大きなリスクとなるため、敬遠される傾向にあります。
買主様が安心して物件の購入を決め、所有権を明確にするためには、登記上の抵当権を抹消することが不可欠なのです。

 

ローン完済が抹消の条件

抵当権の抹消手続きを行うための大前提として、対象となる住宅ローンなどの債務を完済していることが必要です。
債務が残っている状態では、金融機関は抵当権を抹消することはできません。
売却代金を受け取ってからローンを完済し、その後に抵当権抹消の手続きを進めるのが一般的な流れとなります。
したがって、売却を検討し始めた段階で、ご自身の住宅ローンの残債状況を確認しておくことが大切です。

売却時の抵当権抹消はどう進めるか

決済日までに金融機関へ準備依頼

不動産売却における抵当権抹消手続きは、通常、物件的残代金決済日（買主様から代金を受け取り、物件を引き渡す日）と同時に行われます。
この手続きに必要な書類を金融機関が作成するには、一般的に2週間から1ヶ月程度の期間を要します。
そのため、決済日が決まったら、できるだけ早く、ご自身が利用している金融機関に抵当権抹消登記の準備を依頼することが重要です。

 

司法書士または自身で登記申請

抵当権抹消の登記申請は、司法書士に依頼するか、ご自身で行うかのいずれかの方法で進めることができます。
必要書類が揃っていればご自身でも手続きは可能ですが、書類の準備や法務局への申請手続きに不安がある場合、あるいは時間的な余裕がない場合は、司法書士に依頼するのが一般的です。
特に、相続などで抵当権が長期間放置されていた場合などは、専門家への依頼が推奨されます。

 

登録免許税や手数料がかかる

抵当権抹消の登記手続きには、いくつかの費用がかかります。
まず、法務局に納める登録免許税として、不動産1個につき1,000円が必要です。
土地と建物に抵当権が設定されている場合は、それぞれに税金がかかります。
また、登記が完了したことを確認するために登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する場合には、別途発行費用が発生します。
司法書士に依頼した場合は、これらの実費に加えて、司法書士への報酬が必要となります。

まとめ

不動産売却における抵当権抹消は、買主様が安心して物件を受け継ぐために、そして円滑な取引を実現するために欠かせない手続きです。
原則として、売却前に住宅ローンを完済し、金融機関へ抹消手続きの準備を依頼する必要があります。
決済日（引き渡し日）までにこれらの準備を整えることが重要となります。
手続きは司法書士に依頼するか、ご自身で行うことも可能ですが、登録免許税や手数料などの費用が発生します。
ご自身の状況に合わせて、適切な方法で進めることが大切です。

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